?

Log in

No account? Create an account

Блог Егора Бондарева

2 месяца спустя
egor_bondarev
Банк отчетов об оценке
Прошло 2 месяца, как стартовал интернет-проект - "Банк знаний оценщика". И как оказалось - не самых простых. Сразу же после старта мы столкнулись с несколькими техническими проблемами, о которых не могли даже подозревать на этапе планирования проекта. В связи с этим пришлось притормозить проект и отсрочить запуск некоторых сервисов, о которых говорилось ранее на моем блоге и других интернет-ресурсах. Нам пришлось привлечь новую команду разработчиков-программистов, и мы надеемся, что у нас получится воплотить в жизнь всё, чтобы было запланировано и о чем говорилось, в ближайшее время. 
Но несмотря на все сложности - нами сделаны большие шаги. На днях заработала система отзывов на отчеты - теперь оценщики могут не только обмениваться шаблонами отчетов, но и делится своими мыслями по поводу их содержания и оценивать их по трем критериям: обоснованности, достоверности и оптимальности. Система построена так, что для того, чтобы просмотреть отзыв на свою работу - Вы предварительно должны оставить свой. Сам отзыв на данный момент содержит 6 пунктов, обязательных для заполнения: 3 оценки и 3 комментария. Оценки и комментарии объединены в три группы: "Обоснованность и проверяемость", "Достоверность" и "Простота и оптимальность". Чтобы оставить отзыв на отчет, Вам достаточно оценить его по трем приведенным выше критериям и привести комментариии к этим оценкам. Например, если Вы считаете, что отчет не обоснован - то прежде, чем ставить "плохую" оценку, Вам необходимо указать конкретные пробелы и недочеты с точки зрения обоснованности отчета, а также пути устранения этих пробелов. Отзывы будут просматриваться модераторами, и содержащие необоснованные оценки будут удаляться. Такая система построения  структуры отзывов обеспечивает позитивный тренд в направлении развития обмена знаниями, наработками  и опытом между оценщиками.
В дальнейшем с помощью системы отзывов и комментариев планируется формировать рейтинги отчетов по различным критериям. Это позволит оценщикам понять, как коллеги оценивают их работы, какого мастерства в своей работе они достигли, насколько их отчеты обоснованны и достоверны, какие моменты в в их работе вызывают наибольшую критику и споры, и в целом в каком направлении им стоит работать над повышением своих профессиональных навыков.
Помимо системы отзывов и комментариев в рамках нашего проекта запланирован запуск еще нескольких сервисов, которые могут использоваться в работе оценщиков. О них я буду информировать в своем блоге по мере их доработки и реализации. На данный момент я хотел бы выразить благодарность тем оценщикам, кто не остался в стороне и первыми включился в проект несмотря на все сложности и негативные оценки перспектив данного проекта некоторыми коллегами. Они участвовали в первых пробных запусках, сталкивались с первыми проблемами и недоработками, помогали в работе над нашим интернет-проектом. За что им ОГРОМНОЕ, ОГРОМНОЕ СПАСИБО!!!

Два варианта участия в проекте "Банк знаний оценщика"
egor_bondarev


Решил еще немного познакомить читателей моего блога с интернет-проектом "Банк знаний оценщика", а именно с тем, какие варианты участия в проекте предусмотрены, и какие возможности они открывают оценщикам. Все, кто уже успел зарегистрироваться на сайте проекта могли увидеть, что основным или даже ключевым сервисом сайта является "Банк отчетов". Суть этого сервиса довольна проста - с его помощью Вы можете создавать и эффективно работать со своим архивом отчетов об оценке. Проще говоря, Вам доступны следующие операции:
1) Добавление в базу "Банка отчетов" файлов Вашего отчета (а возможно и других документов, к нему относящихся, например, договора об оценке) с созданием записи в реестре Ваших отчетов и присвоением этой записи меток с помощью различных встроенных классификаторов и полей.
2) Поиск отчетов по своему архиву с помощью меток встроенных классификаторов и полей. Например, Вы можете вносить в запись об отчете информацию о заказчике оценки при его добавлении в архив. Это действие позволит Вам с помощью встроенной системы поиска за считанные секунды находить все отчеты, выполненные для этого заказчика, указав данные о нем в соответствующем поле.
3) Составление реестра отчетов и экспорт его данных в файл приложения Excel.
4) Редактирование и удаление записей и файлов.
Те оценщики, кто уже попробовал добавить свой отчет в архив на нашем сайте, могли заметить, что при загрузке файлов на сервер существует возможность выбрать одну из двух вкладок (папок). Первая папка называется "Оригинал отчета" и предназначена для хранения конфиденциальной информации оценщика. Доступ к этой папке имеет только оценщик, загрузивший файлы на сервер. Другими словами, эта папка создана исключительно для Вашего личного пользования. Вторая папка имеет название "Обезличенный отчет". Как можно догадаться по названию, эта папка создана для размещения файлов, к которым могут иметь доступ другие оценщики, зарегистрированные на нашем сайте, если Вы опубликуете отчет для участия в "Партнерской программе".
Теперь, разобравшись немного в сервисе "Банк отчетов", можно поговорить о том, какие варианты участия в нашем интернет-проекте предусмотрены для оценщиков. На данный момент их два.
В рамках первого варианта, Вы можете создавать и вести свой архив отчетов об оценке без участия в "Партнерской программе", например, если Вы не желаете обмениваться с другими оценщиками шаблонами отчетов и опубликовывать свои обезличенные работы. При этом, заполняя определенные поля (например, вписывая в поле "ставка дисконтирования" цифры, которое Вы использовали при оценке в загружаемом отчете) при создании записи и добавлении отчета в архив Вы участвуете в сборе статистики по значениям различных коэффициентов, поправок и мультипликаторов, и получаете возможность доступа к серверу статистики. Таким образом, общими усилиями мы хотим создать огромную актуальную и ежедневно обновляемую базу по различным поправкам и коэффициентам для совместного использования.
Второй вариант - это активное участие, помимо всего выше описанного, в "Партнерской программе" "Банка отчетов". Благодаря ему, Вы сможете обмениваться различными обезличенными отчетами об оценке с другими оценщиками, опубликовывая свои работы и просматривая чужие. Помимо обмена у Вас появляется возможность получить отзывы о Ваших отчетах от других оценщиков. Это может быть исключительно полезно для Вашего профессионального развития и понимания сильных и слабых сторон Ваших работ. Напоминаю, что сам сервер построен так, что опубликование Ваших обезличенных отчетов происходит анонимно, и это значит, что Вы не рискуете своей репутацией в глазах оценочного сообщества.
Работая над "Банком знаний оценщика", мы старались выполнить и ставили перед собой следующую задачу - чтобы участие в проекте было максимально комфортно для оценщиков и давало им значительные преимущества с точки зрения профессионального роста, снижения издержек и трудозатрат, простоты и удобства в работе. Я уверен, что если проект получит должное внимание в оценочном сообществе, стоит ожидать позитивных перемен в жизни и работе оценщика и  в оценочной деятельности в целом.

Три дня после старта.....
egor_bondarev
Началось обсуждение интернет-проекта "Банк знаний оценщика" на форуме сайта Appraiser.ru
Кому интересно, ссылка на ветку форума - форум на Appraiser.ru
Со дня старта проекта (3 дня) им заинтересовалось и зарегистрировалось на сайте 20 оценщиков, в базу данных "Банка отчетов" загружено 24 отчета.
Ну что же, неплохой старт!
Поддержать проект и стать его участником Вы можете на it.iksys.ru

"Банк отчетов" - новая ступень развития оценочной деятельности в России
egor_bondarev
Ещё недавно в России не было ни одного интернет-ресурса, позволяющего оценщикам активно обмениваться  не только своими мнениями, но и практическими наработками. Изменить данную ситуацию вполне способен "Банк отчетов" - один из сервисов сайта "Банк знаний оценщика". Этот сервис может стать незаменимым инструментом в работе частнопрактикующих оценщиков и небольших оценочных фирм, не имеющих доступа к крупным базам практических наработок и возможности содержать свои методологические подразделения. Да и большим оценочным компаниям он тоже не помешает. Ведь по своей сути  "Банк отчетов"  - это  возможность получить оценку своих работ и обратную связь от всего оценочного сообщества. А это - ключ к профессиональному росту и совершенствованию специалистов-оценщиков вне зависимости от того, где они работают.

Старт проекта "Банк знаний оценщика"
egor_bondarev



Сегодня стартовал новый интернет-проект, в разработке которого я непосредственно принимал участие - сайт "Банк знаний оценщика". В основу проекта легли самые последние интернет-технологии.
Пока на сайте запущен только один сервис из нескольких запланированных. Но самый важный. Этот сервис мы назвали "Банк отчетов". Разрабатывая его, мы ставили перед собой несколько задач. Самой основной являлась задача по решению проблемы "шаблонизации" в оценке. Все практикующие оценщики не понаслышке знакомы с этой проблемой. Зачастую мы сталкиваемся с такой ситуацией, когда необходимо оценить объект оценки, с которым нам ранее не приходилось работать. В этой ситуации было только два выхода. Первый - суматошно искать необходимый образец отчета в сети интернет, что редко давало положительные результаты, потому как в интернете почти нет свежих бесплатных шаблонов отчетов. Вторым и последним вариантом выхода из данной ситуации, было составление отчета об оценке самостоятельно. И в первом и во втором случае оценщик терял много времени и рисковал допустить методические ошибки, поскольку оценивал объект впервые либо самостоятельно, либо на основе устаревших шаблонов.
Какой же выход из данной ситуации предлагает "Банк отчетов"?
Всё очень просто. На данный момент в нашей стране более 15 000 зарегистрированных оценщиков (членов СРОО). По этой цифре можно  судить о порядке числа отчетов, ежедневно появляющихся на свет усилиями оценщиков. Другими словами, шаблон отчета, в котором так сильно нуждаетесь Вы, сейчас может спокойно лежать на рабочем столе одного из оценщиков, а скорее всего даже нескольких. Поэтому проблема шаблонизации по сути является проблемой обмена знаниями, опытом и наработками между оценщиками. С которой прекрасно справляется "Банк отчетов" с помощью своей "Партнерской программы".
Как работает "Партнерская программа"?
Тут тоже нет ничего хитрого, все просто и понятно. Любому оценщику, особенно практикующему самостоятельно, никогда не помешает толика критики его работы. Зачастую люди, не только оценщики, могут не видеть своих ошибок и неточностей, допускаемых ими в работе,  из-за дня в день. Это может быть связано и с отсутствием некоторых знаний или последней информации, так и с обычной невнимательностью. В любом случае, критика и взгляд других специалистов на результаты работы оценщика, другими словами, активный обмен опытом и обратная связь, никогда не будут лишними и являются ключом к развитию оценщика, как специалиста. Как же происходит обмен опытом между специалистами в рамках "Партнерской программы" сервиса "Банк отчетов"? На первом этапе пользователи, недавно зарегистрировавшиеся на сайте, добавляют в свой реестр отчетов (перечень ваших отчетов, размещенных вами на сайте можно посмотреть по ссылке "Мои отчеты" под заголовком страницы "Банк отчетов об оценке") определенное количество своих работ (минимум 1 обезличенный отчет об оценке). Как только необходимое минимальное количество работ добавлено, пользователи получают доступ к другим отчетам, участвующим в "Партнерской программе". Таким образом, оценщики сразу убивают двух зайцев. Во-первых, у них появляется возможность получить толику критики* своих работ от других оценщиков без вреда для своей репутации (отчеты в рамках "Партнерской программы" по умолчанию выкладываются инкогнито; изменить настройки вы можете кликнув по вашей фамилии и имени в правом верхнем углу страницы), во-вторых, получить доступ к отчетам других оценщиков со всей нашей страны с помощью мощного меню поиска работ. И это ещё не все возможности и преимущества, которые даёт "Банк отчетов".

* - попросить участников проекта оставить отзыв на ваши работы вы можете, кликнув по кнопке "Хочу отзыв на свой отчет"  внизу на странице вашей работы (в этом случае ваш отчет или заключение появится в списке работ, авторы которых хотят получить отзыв на них, внизу на главной странице сервиса "Банк отчетов") либо кликнув по кнопке "Попросить отзыв на свой отчет" на личной странице любого из участников проекта (в этом случае этому специалисту будет автоматически отправлено уведомление, что "автор такой то работы хочет получить отзыв на неё от вас" (т.е. сообщения с просьбами отправляются инкогнито, получатель видит лишь номер работы, на которую просят оставить отзыв).

Об остальных возможностях чуть позднее. Пока лишь несколько ссылок:
Сайт "Банк знаний оценщика"
О проекте на сайте
Ветка форума "Своя Среда" о проекте
Актуальные правила пользования сервисом "Банк отчетов"
Как быстро найти необходимый материал в "Банке отчетов" или "Банке материалов"

Дела, дела, дела.... и предстоящие праздники!
egor_bondarev


Временно отошел от своего блога, наверное пару дней ещё ничего не напишу. Хотя в голове ещё много интересных мыслей и тем,  которыми хотелось бы поделиться. Сейчас же я с  большим увлечением занимаюсь подготовкой к старту одного проекта, над реализацией которого подумывал больше года. Но всё же решился рискнуть и взяться за дело, не жалея своих сил, времени и ресурсов, поскольку уверен, что проект обладает огромным потенциалом и при должном к нему внимании способен произвести значительный позитивный сдвиг в оценочной деятельности. Но об этом позже. Пока могу лишь сказать, что окончательное решение о запуске этого проекта я принял отчасти благодаря активной общественной деятельности Оксаны Тевелевой teveleva  и Анны Бебневой (Роговой) prodazhacen . Мысли Оксаны, прослеживающиеся в её статьях, нашли отражение в некоторых решениях проекта, а задор и харизма Анны подтолкнули меня к действию. За что им большое спасибо.

На днях проект будет запущен. Остается только скрестить пальцы. И не забыть поздравить
всю самую очаровательную половину человечества с наступающими праздниками!

А так ли не применимы на практике статистические выводы на основе t-таблицы?
egor_bondarev

Оценка кирпичного склада

Одним из важных предположений для корректного использования статистических выводов на основе t-таблицы в теории является предположение о том, что значения исследуемых данных имеют нормальное распределение. Ниже я дословно приведу мнение одного американского эксперта по этому поводу.

"Теория, лежащая в основе построения доверительного интервала, основана на предположении, что в генеральной совокупности изучаемые данные имеют нормальное распределение. Такое упрощенное условие дает возможность использовать необходимые формулы и построить t-таблицу (что уже сделано для вас). К счастью, есть две причины, по которым на практике это требование не является столь критичным.
Во-первых, никогда нельзя точно сказать, является совокупность полностью нормально распределенной или нет, поскольку имеется только случайная выборка. Поэтому на практике обращаются к гистограмме данных, чтобы удостовериться, что распределение является приблизительно нормальным, т.е. не слишком асимметричным и без особо отличающихся экстремальных значений.
Во-вторых, часто помогает центральная предельная теорема. Поскольку статистический вывод основан главным образом на выборочном среднем, необходимо, чтобы в первую очередь выборочное распределение было распределено приблизительно нормально. Центральная предельная теорема утверждает, что если число наблюдений достаточно велико, выборочное среднее будет распределено приблизительно нормально, даже если отдельные элементы в генеральной совокупности (и в выборке) не распределены нормально.
Итак, можно сформулировать следующее правило для практического применения.

Изучите гистограмму данных. Если она выглядит приблизительно нормально, то всё в порядке (т.е. доверительный интервал приблизительно корректен). Если гистограмма немного асимметрична, то необходимо иметь не очень малую выборку. Если гистограмма немного асимметрична или имеет несколько умеренно отличающихся значений, то необходимо иметь выборку большого размера. Если гистограмма сильно асимметрична или имеет большие экстремальные значения, то это должно вызвать беспокойство. "

Вопросы оценщикам
egor_bondarev
Я давно хотел задать эти вопросы оценщикам. Итак по порядку:

Вопрос оценщикам бизнеса.
1) Есть среди Вас такие, кто купил бы хоть какой-нибудь бизнес (если бы у  Вас были на это деньги) за ту сумму, в которую сам же и оценил? Сразу оговорю, что случаи занижения стоимости не рассматриваются.

Вопросы всем оценщикам.
2) Как Вы думаете, в каком городе живут самые компетентные оценщики?
3) В каком городе оценочная деятельность наиболее развита (по объемам заказов, по количеству фирм  и оценщиков)?
4) Кого Вы считаете самым знаменитым оценщиком?
5) Кого Вы считаете лучшими оценщиками нашей страны?
6) Где обитают самые высокооплачиваемые оценщики РФ?
7) Где оценщикам в РФ меньше всего платят?
8) Где оценщикам в РФ лучше всего живется?
9) Опишите, как на Ваш взгляд должен выглядеть человек, профессионально занимающийся оценкой.

Примерно такие вопросы. Буду рад любым ответам.

В догонку к предыдущему посту
egor_bondarev

Оценка стоимости хозяйственных построек

Скорее всего, прочитав мой предыдущий пост, многие подумали, что приведенный в нем мною пример - это всего лишь частный случай, и поэтому делать выводы на его основе - не совсем корректно. На первый взгляд, это действительно так. Пример очень прост. В нем по сути рассматривается способность повлиять на оценку объекта оценки, принадлежащего к одной качественной категории, с помощью увеличения выборки объектов-аналогов другой качественной категории. При этом в уравнении регрессии отсутствуют какие-либо объясняющие переменные помимо переменной, указывающей на принадлежность к категориям (однокомнатные и двухкомнатные квартиры).

Вы наверно задаетесь вопросом - почему я выбрал такой примитивный пример? И почему на его основе можно делать какие-то выводы?

Например, если добавить в пример ещё одну объясняющую переменную, например, характеристику площади, и посмотреть полученные результаты, то можно убедиться, что на результате оценки уже будут сказываться аналоги из другой качественной категории. Другими словами, сделанные мною выводы в предыдущем посте перестают работать.
Но всё не так просто. На самом деле этот пример, который наверное многим пришел в голову, не совсем корректен. Когда я в предыдущем посте говорил о фиктивных переменных и о их значении в оценке, я подразумевал их "чистый" вклад и возможности по улучшению оценок, полученных с помощью уравнения регрессии. Чистый - значит без использования различных допущений, а также иной исходной информации. Поэтому и пример, который я привел - соответствует условиям задачи. Мы не знаем зависимостей в первой качественной категории (однокомнатные квартиры), также как не знаем зависимостей во второй (двухкомнатные квартиры). У нас есть только математические ожидания (среднее арифметическое) по однокомнатным и двухкомнатным квартирам. И в примере показано, что не имея другой информации, использование фиктивных переменных (их "чистый" вклад) не даёт никакого результата.
Почему же не корректен пример с введением ещё одной переменной, характеризующей площадь? Дело в том, что при введении ещё одной переменной в уравнение регрессии (при котором оно приобретает вид: Стоимость квартиры = Коэффициент 2 * Площадь квартиры + Коэффициент 1 *Качественная категория + Сдвиг) мы сути исходим из допущений о том, что:

1) зависимость стоимости от площади и в первой и во второй качественной категории (и для однокомнатных и для двухкомнатных квартир) одна и та же;
2) на стоимость квартир влияет такой показатель как количественно комнат, причем влияет аддитивно с площадью;
3) необъясненные дисперсии в первой и во второй категории идентичны.

Согласитесь, не так уж и мало условий. И именно использованием этих дополнительных допущений и объясняется влияние на оценку стоимости объекта оценки, полученную с помощью уравнения регрессии,  наблюдений по объектам-аналогам из другой качественной категории. Но никак не введением фиктивных (индикаторных) переменных. Использование различных допущений в некоторых случаях может улучшить оценки. Но только при условии, что эти допущения соответствуют реальности.

Берите это на заметку! И удачной оценки!

Фиктивные переменные в уравнении регрессии - помогут ли они нам в оценке?
egor_bondarev

Стоимость торгового центра

Вопрос топика не случаен. Как Вы уже могли догадаться, я считаю, что использование фиктивных переменных (их ещё называют качественными или индикаторными) в уравнении регрессии -  абсолютно бесполезное дело для оценки. Другими словами, их включение в модель абсолютно не улучшает точность и достоверность полученных оценок. Почему я так думаю? Давайте по-порядку.

Что же такое фиктивная (индикаторная) переменная?
Это количественная переменная, которая принимает только два значения, 0 и 1,  и используется для представления качественных категориальных данных. Например, у Вас может быть переменная, представляющая количество комнат в квартире, которая равна 1 для двухкомнатной квартиры и 0 для однокомнатной, в модели для определения стоимости квартиры.

Почему же использование фиктивных (индикаторных) переменных абсолютно ничего не дает оценщику в плане точности и достоверности полученных оценок?
Чтобы понять это, рассмотрим упрощенный, но наглядный пример. Допустим, что нам нужно оценить стоимость однокомнатной квартиры. У нас имеются следующие данные по 4 объектам-аналогам (3 двухкомнатные квартиры и 1 однокомнатная).

оценка земель под коммерческую застройку


Построим уравнение регрессии по этим данным с помощью пакета анализа данных Excel.
График уравнения регрессии представлен ниже.

оценка деревянного строения

Розовые точки - значения, определяемые уравнением регрессии, синие точки - значения из приведенного выше набора данных.
Теперь допустим нам удалось найти ещё один аналог - двухкомнатную квартиру. Мы расширяем исходную выборку (добавляем сведения о новом аналоге). Теперь наша выборка выглядит так.

оценка ставки арендной платы


И снова мы строим уравнение регрессии, но уже по расширенной выборке с помощью пакета анализа данных Excel.
Новый график уравнения регрессии представлен ниже.

оценка права аренды

Теперь, глядя на оба графика, мы можем попробовать сделать вывод о том, помогло ли нам добавление нового аналога (двухкомнатной квартиры), отличающегося от объекта оценки качественно (напомню, мы пытаемся оценить однокомнатную квартиру) повлиять на точность нашей оценки.
Если Вы внимательно посмотрите оба графика, то увидите, что при значении фиктивной переменной, равном 0 (т.е. для однокомнатной квартиры) уравнение регрессии и на исходной, и на расширенной выборке - дает один и тот же результат!

Если Вы тщательно проанализируете данную ситуацию, то прийдете к следующем простому, но при этом очень важному выводу!
Качество и достоверность оценки объекта оценки, принадлежащего к определенной качественной категории, определяется только аналогами такой же категории.

Другими словами, возвращаясь к нашему примеру, на оценку стоимости нашей однокомнатной квартиры никак не влияет количество подобранных нами в качестве аналогов двухкомнатных квартир. Если б мы использовали только наш единственный аналог той же качественной категории (единственную однокомнатную квартиру в списке) мы получили бы такие же результаты.

Этот маленький пример имеет сильные последствия. Отталкиваясь от него, для более сложных случаев с несколькими фиктивными (индикаторными) переменными (качественные корректировки в сравнительном подходе по сути являются такими же фиктивными переменными) можно также доказать, что качество и точность оценок определяется самым узким местом в имеющихся данных, а именно количеством аналогов, сходных по всем качественным категориям с объектом оценки.

Подумайте над этим и берите это себе на заметку! Удачной оценки!